税金を取られる額が変わる
せっかく不動産投資をするのであれば、より多くの収益を手元に残したいと考える人がほとんどだと思います。
不動産投資には様々な経費がかかるため、知っているか知らないだけで税上のメリットが大きく変わることがあります。
サラリーマンの副業として不動産投資をするのであれば、基本的に『白色申告』と呼ばれる確定申告を行うのですが、ある条件を満たすと不動産投資が事業として認められ、様々な恩恵を受けられる青色申告ができるようになります。
今回はその青色申告の条件である、5棟10室について紹介します。
事業的規模になる基準とは？
不動産投資をしていると言っても、1室や2室だけでは事業として認められません。
国税庁が定めている『5棟10室』という基準があり、この基準に当てはまれば不動産事業として認められる可能性が高まるのです。
5棟10室ってどういう意味？
5棟10室とはその名の通り、自分が持っている収益不動産で、貸すことができる独立した部屋が10室以上あること、家屋の場合は5棟以上あるかどうかということです。
5棟10室のうち両方条件を満たす必要はなく、いずれかを満たせば原則事業として認められるのです。
駐車場も換算できる
部屋数が足りなくても、駐車場も換算できるので覚えておきましょう。駐車場の場合は1台分で1室になるわけではなく、5台分で1室となっています。
そのため、仮にマンションやアパートで10室に満たなくても、駐車場の数が多ければ5棟10室の条件を満せるかもしれないのです。
必ずしもマンション・アパートだけで10室なければいけない、ということを念頭に置いておきましょう。
青色申告だと何がお得なの？
事業規模と認められた時、どのような税上のメリットがあるのでしょうか。
5棟10室になるメリットは様々ありますが、代表的な3つを紹介します。
- 青色申告特別控除
- 事業専従者給与を経費に
- 3年間赤字を繰り越せる
青色申告特別控除
白色申告では申請できない青色申告特別控除というものがあります。控除は最大65万円受けることができます。
控除とは『一定の金額を差し引く』という意味で、所得額からこの青色申告特別控除分を差し引きます。
所得税は、課税所得に税率をかけて計算します。課税所得の計算式は以下の通りです。
事業専従者給与を経費に
事業専従者給与という聞き馴染みのない言葉ですが、端的に言えば『事業に協力してくれている家族・親族への給与』です。
青色申告の場合、事業専従者給与を経費として計上することが認められており、国税庁の定義では『労務の対価として相当であると認められる金額』は経費として認められますが、過大とされる部分は経費として認められません。すなわち、必ずしも全額経費にできるわけではありません。
また実は白色申告でも似たような制度があり、それは事業専従者控除です。白色申告の場合は配偶者の場合、この控除が上限86万円。配偶者でない場合は上限が50万円になります。
青色申告の場合は、労務の対価として相当であれば86万円を超えることができます。これが青色申告のメリットです。
3年間赤字を繰り越せる
不動産投資には赤字がつきものです。例えば1年目の収支がマイナス200万円の赤字だったとします。
2年目にプラス200万円の黒字が出たとしても、青色申告であれば初年度の赤字を繰越せば相殺することができ、2年目も課税所得をなくすことが可能になるのです。
ワンルームマンションだと収支で黒字が出るケースはとても少ないですが、一棟マンション・アパートの場合は逆に黒字が出るのが一般的なので、5棟10室あれば白色申告ではなく青色申告がおすすめです。
買い進める場合はこの基準を意識する
マンションやアパートのオーナーになって稼ぎたいと思っても、このような基準や、青色申告のメリットを理解していないと税上の恩恵を受けられなくなります。
物件を買い進める際は必ず、この青色申告ができる基準を満たす5棟10室を満たせるように意識しましょう。
一般的に所得税は、所得の大きさに比例して高くなっていくため、「買い進めれば買い進めるほど多くの税金を払わなくてはならない」と思うかもしれません。
しかし実際は、先述の通り5棟10室以上、物件を所有している方が税法上有利になっています。
今回は紹介しませんでしたが、他にも青色申告に切り替えることで様々な恩恵を受けることができます。
逆に青色申告のデメリットと言えば、申告が非常に難しいという点です。独学で勉強するのも良いですが、できれば税理士を雇って正しい申告をした方が良いでしょう。