不動産投資は確定申告が必要
投資用のワンルームマンションを保有すると、所得が給与だけではなくなるため、必ず確定申告をしなければいけません。
特に投資用ワンルームマンションは確定申告による節税が、投資の成功・失敗を大きく左右します。
よく投資用マンションを販売している不動産業者は、「うちで確定申告のサポートもしますよ」と、一つの営業トークとして確定申告というワードは用いられます。
確定申告をしたことがある人はご存知だと思いますが、確定申告はとにかく面倒くさいのです。
そのため「確定申告のサポート」という言葉は非常に魅力的に思えます。
しかし不動産業者に確定申告のサポートをお願いしてはいけない理由があります。今回はその理由について解説をしていきます。
非税理士の確定申告サポートは違法
前提として、非税理士による確定申告のサポートは税理士法違反に該当します。
不動産業者の「確定申告のサポート」の殆どは非税理士によるもので、違法そのものです。
仮に税務調査が入ってしまった場合、税理士でもない他人が作成した確定申告書類をもとに、内容説明をしなければならなくなります。これでは厳しい指摘に対抗することは難しいです。
「確定申告のサポート」を鵜呑みにすることで自ら犯罪の片棒を担ぐ可能性もあるため、きちんと「確定申告のサポート」と聞いたら税理士の有無についても確認をしましょう。
悪徳業者の実例
中には「うちはしっかり税理士通しているんで」と言うケースもあります。
私が遭遇した悪徳業者は、「月額2,000円で確定申告を税理士がフルサポート」という言葉に乗せられ、物件購入と共にそのサポートをお願いしました。
しかしいざ確定申告の書類を受け取ると税理士の押印はなく、詳しく事情を聞くと「税理士との契約が切れていた」とのことでした。
そして確定申告の内容を細かく見ていくと、建物価格を多めに見積もっていて減価償却費を高く獲ろうとしていました。
減価償却費は建物・設備にしか適用できず、購入価格に対して土地・建物の割合は一般的に消費税で計算がされます。※土地には消費税がかからないため、消費税÷消費税率で建物価格を算出できます。
これでは税務調査が入ったときに、真っ当な説明をすることができません。
さらには家賃収入の計算すら間違っている、提出先の税務署も間違っている、株式の収支も間違っているで散々な内容でした。
非税理士によるサポートの上、税務の素人が作ったような確定申告書類であったため、私はその月額2,000円の税理士サポートを解約し、自分で確定申告をする判断に至りました。
買った物件が良く、かつ自分の個人事業もサポートしてくれるとのことだったので年間24,000円で税理士サポートはお得だな、と思っていましたが、結果的に24,000円をドブに捨てることになってしまいました。
税務調査対策は万全に
理想は自分で探した税理士に確定申告のサポートしてもらうことですが、スポットの依頼は大体80,000円〜100,000円かかってしまいます。
そのため申告も税務の勉強も時間がかかりますが、自分で確定申告をすることをオススメします。
自分で確定申告をした場合、税務調査が入った時は自ら内容説明をする必要があります。
そもそも税務調査に入る確率も少ないですが、いざという時のために、きちんと税務調査対策はしておきましょう。
ポイントは基本的ですが大きく2つです。
- 領収書や経費関連の書類は5年間保管する
- 余剰資産を蓄えておく
白色申告の場合、領収書は５年間保管しておく必要があります。これは基本中の基本ですね。
もう1つが余剰資産を蓄えておくということです。
税務調査が入り修正申告が必要となると、未納部を追加で収めなければなりません。この未納部分は、延滞税が追加で加算されます。
前提として必要以上の経費申請は良くないことではありますが、誰にだってミスはあります。
もしミスがあっても、きちんと未納分を納税できるだけの蓄えは常に保有しておくようにしましょう。
このように自分で確定申告をすると、面倒なことが増えてしまいますが、全ては不動産投資できちんと利益を出すことが目的です。
面倒だと思って悪徳業者に頼まず、きちんと税務について学び、直接税理士に頼まない場合は必ず自分で確定申告をしましょう。