・不動産クラウドファンディングの始め方
・不動産クラウドファンディングのメリット、デメリット、注意点
不動産クラウドファンディングを始めよう
不動産クラウドファンディングは、インターネット上で募集されているファンド（不動産）に出資を行い、その不動産の運用益を分配金として受け取ることができる金融商品です。
本サイトでも紹介しているワンルームマンション投資をはじめ、一般的に不動産投資は銀行からの融資を元に、まとまった大きな準備金が必要ですが、不動産クラウドファンディングであれば、1万円から不動産投資をはじめることができます。
また不動産投資は、不動産業界や、不動産という商材そのものの深い理解と知識が必要ですが、不動産クラウドファンディングは運用そのものを事業者に一任できるため、初心者でも始めやすい投資手法といえるでしょう。
募集中・募集開始前のファンド一覧
クラウド不動産では、平均利回り、運用実績、最低投資金額などの要素で不動産クラウドファンディングサービスを一括で比較することができます。
加えて募集中・募集開始前のサービスが一覧化されているため、様々な不動産クラウドファンディングサービスに登録をして情報収集するよりも簡単にファンド情報を得ることができます。
また各不動産クラウドファンディングサービスを独自の「ファンドスコア」で評価しているため、自分に合ったサービスを簡単に見つけることができます。
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングの概要
不動産クラウドファンディングは、インターネット上で募集されているファンド（不動産）に出資を行い、その不動産の運用益を分配金として受け取ることができる金融商品です。
不動産クラウドファンディングの始め方
不動産クラウドファンディングを始めるためには大きく4つのステップを踏む必要があります。
- 投資したいファンド（物件）を探す
- 投資したいファンドを扱っているサービスに登録する
- ファンド（物件）への出資を申し込む
- 専用口座に入金する
物件選びはどうすればいいの？
不動産投資の深い知識や理解が不要ではありますが、『投資』であることには変わりません。
当然、運用期間中に空室や、物件の値下がりが発生するリスクは存在します。
そのようなリスクが実際に発生した際に、事業者側が一定マイナス分を負担するようなスキームを組んでいるサービスもあるため、そういったフォロー体制も物件選びのポイントになるでしょう。
加えてその不動産自体の評価や、近隣の類似物件の情報等は最低限リサーチを行い、その募集金額が妥当であるかは事前に確認しておくと良いでしょう。
とはいえ、1,000万・2,000万円の買い物をするわけではないので、仮に空室や値下がりが起こっても出資者が大勢いるので、そのすべての被害を自分一人で被るということはありません。
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット
不動産クラウドファンディングのメリット
先述の内容と重複しますが、不動産クラウドファンディングのメリットは大きく3つあります。
- 1万円から不動産投資を始められる
- 運用・管理の手間がない
- 申込・入金・出金がWebで完結*
- リスクが低い
*本登録のみはがきでの本人確認が必要な場合があります。
不動産投資といえば、銀行から多額の融資を受け、そのお金を元に物件を購入します。安くても数百万、高いと億を超える投資になる、というのが一般的な不動産投資のイメージではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングは、サービスやファンドによりますが1口1万円から投資を始めることができます。
また集めたお金で不動産運営をするのは出資した人たちではなく、そのサービスを運営している不動産会社がおこなうため、運用・管理の手間はかかりません。
当然、銀行の審査や物件確認、重要事項説明の読み合わせ等もないため、申込み～投資開始～利益受け取りがすべてWeb上で完結します。
「不動産投資を始めてみたいけど、自分の資金の範囲内で挑戦したい」という方にはオススメできる金融商材だと思います。
また、サービスによって出資者が損をしないような仕組みを用意しているケースがあります。
代表的な例として、「優先劣後システム」というものがあります。
優先劣後システムとは、一般投資家側を優先出資者、クラウドファンディング事業者を劣後出資者として、元本の償還や配当を一般投資家側が優先的に受け取ることができる仕組みのことです。
例えば、一般投資家側の出資額の上限を80%までと設定し、残りの20%はクラウドファンディング事業者が劣後出資者として出資するとします。
その時、物件売却価格が出資総額を下回った場合でも、劣後出資者の出資範囲内であれば損をすることはありません。
優先劣後システムを導入しているか否か、また導入しているサービスやファンドごとに劣後出資者の出資割合が異なるため、一つ一つきちんと確認を行いましょう。
デメリット
クラウドファンディングとはいえ、実態は不動産投資であるため、当然リスクやデメリットもあります。
デメリットも、メリットと同様に3つあります。
- 利幅が小さい
- 運用の工夫ができない
- ファンド情報が散在している
1つめのデメリットは利幅が小さいことにあります。
不動産クラウドファンディングの運用期間は、通常の不動産投資に比べて短めに設定されています。
通常の不動産投資は最低でも5年保有すべきですが、不動産投資クラウドファンディングの運用期間は6ヶ月～2年程度に設定されていることが殆どです。
また一人あたりの上限出資額が設定されていたり、出資できるか否かが抽選や先着で決まることがあるため、期待通りの投資ができない可能性もあります。
2つめのデメリットは運用の工夫ができないことです。
通常の不動産投資は、例えば空室が発生した時に部分リフォームを行い部屋の価値を高め、高い賃料で新しい借り主を探す等の「運用の工夫」を施すことができます。
この「運用の工夫」は、不動産投資の1つの醍醐味といえるでしょう。
不動産クラウドファンディングの場合、運用・管理は不動産会社が行うため、この不動産投資の醍醐味を享受することができません。
3つめのデメリットは、様々な不動産会社がクラウドファンディングサービスを始めており、各会社がそれぞれのサイトで募集をかけているため、ファンド情報が散在している状態です。
そのため投資したいファンドを探すためには、様々なサイトにアクセスし、一つ一つ確認していかなければなりません。
不動産クラウドファンディングの注意点
確定申告が必要な場合がある
不動産クラウドファンディングによって得られた分配金は「雑所得」として扱われ、総合課税の対象になります。
雑所得とは、国税庁のHPで以下のように定義されています。
雑所得とは、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得及び一時所得のいずれにも当たらない所得をいい、例えば、公的年金等、非営業用貸金の利子、副業に係る所得（原稿料やシェアリングエコノミーに係る所得など）が該当します。（国税庁：No.1500 雑所得）
よく巷では「雑所得が20万円以下なら確定申告が不要」と言われていますが、厳密には「雑所得が20万円以下なら確定申告をしなくてもよい」が正しいです。
とはいえ、必ず確定申告をしなければいけないパターンは以下の3通りです。
- 雑所得が年間20万円を超えた人
- 年収2,000万円を超えた会社員
- もともと確定申告が必要な人
そのため「投資は不動産クラウドファンディングだけ」という方は確定申告は不要となります。
人気ファンド・人気サービスはすぐに募集が終了する
Creal
やCOZUCHI
など人気の不動産クラウドファンディングサービスでは、日々多くのファンドを募集しています。
しかし人気なあまり、募集をスタートして約数時間で目標金額に到達し、募集を締め切ることも多々あります。
私もproperty+
というサービスで、不動産クラウドファンディングに挑戦しようと思い、いつ・どのタイミングで募集を開始するかを確認した上で、その日を待ちました。
販売開始日が2021年10月13日12:00～だったので、昼過ぎに申し込んでみようと意気込んでいたのですが、Twitterを見るとわずか16分で完売のお知らせが。
このツイートを12:30に見た私は、落胆して次のファンドを探す旅に出ました。。。
とにかく、不動産クラウドファンディングは流行っているが故に競争率も高く、常に情報をキャッチアップし続けなければなりません。
本ページに掲載している不動産クラウドファンディング情報は毎日更新しているので、ぜひ参考にしてみてください。