なぜ東京のワンルームマンションは価格が下がらない？
スルガ銀行不正融資事件を始めとする不動産業界の不祥事が重なり、不動産投資を始めようにも、年々融資のハードルが高くなっていることは事実です。
しかしそのような中でも、投資家が買いやすいようにと東京のワンルームマンションの価格は下落することはなく、むしろ上がり続けているような状況です。
今回は東京のワンルームマンション価格が下がりづらい理由についてご紹介します。
はじめに 今回紹介する内容は、スルガ銀行と取引があった不動産会社に努めていた私が経験した内容を元にした考察も含まれるため、一部事実に反する内容も含まれている可能性があります。 私はかつて投資用不動産の販売・コンサルティングをする[…]
東京のマンション価格が下がらない理由
お金を持っている投資家が買っている
もしギリギリの予算で購入しなければならないとしたら、融資が厳しくなってしまうと尻込みしてしまいます。
しかし東京のワンルームマンションを購入する投資家には、ギリギリの予算でなんとか投資のために買いたいという人ばかりではありません。
特にお金に困っていない投資家の場合、銀行にお金を借入するという選択肢すらないのです。
そのまま自分の持っている現金を使い一括で購入してしまうため、ローンの審査が厳しい話は関係ありません。
普通であれば支払えないような金額を、余裕の顔で現金一括で支払ってしまう人も多いため、わざわざワンルームマンションの価格を下げてまで販売する必要がなくなるのです。
相続対策で購入する人も多い
中には相当な額の資産を相続することになり、そのままにしていたら税金をガッポリと取られてしまう方もいます。
できる限り相続税対策をしようと考え、東京のワンルームを購入する人もいるのです。
そもそもなぜ相続税対策で不動産が買われるかというと、不動産の方が現金よりも相続税評価額が低くなるためです。
そして不動産の中でも、自分が住む目的のものでなければ更に評価が下がり、区分マンションであれば土地の持ち分が少ないと更に評価額は下がります。
東京のワンルームマンションは15㎡～25㎡程度であるため、土地の持ち分が少なくなることが多いことから、相続税対策にピッタリなものだと言えるのでしょう。
高く購入してしまう初心者も多い
会社だけの収入では不安を感じている人や、将来に向けた投資をおこない、資産形成をしたいと考えている人は多くいるのではないでしょうか。
このサイトでは特にそのような考えをもったサラリーマン向けに情報を発信していますが、そもそもこのサイトを始めたキッカケも『不動産業者に騙されている人が多い』と感じたためです。
ワンルームマンション投資の営業マンによる甘いセールストークにホイホイ乗っかってしまい、相場よりもやや高い物件を購入してしまう初心者投資家が多いのです。
そのため、不動産業者としても『ちょっと割高だけど売れたから、このままの価格で売り続ける or もうちょっと利益を乗せてみる』という判断ができるのです。
今後も東京に人が集中すると思われている
2021年現在は新型コロナウイルスのせいで、東京ではなく地方で暮らしたいと思っている方も出てきているようですが、いずれそれも収束する日はやってくるでしょう。
決して田舎暮らしが悪いわけではないですが、企業も学校も東京などの都市部に集中してあるため、特に単身世帯の場合はワンルームマンションを都内周辺で借りたほうが楽です。
自分も都内に4年近く住んでいたので、通勤は何なら自転車で20分程度でしたし、終電がなくなるまでお酒を飲んでもタクシーで帰れる距離だったので、とても楽だったと記憶しています。
最初は地方でも良いと思っていても、やりたいことがすべて都市部に揃っていたらいずれ不便になって都内に戻りたいと思うかもしれません。
やはり便利であるから東京に人が集中し、東京の人口が増え続けているのだと思います。そして必然的に人が集まれば、賃貸需要も高まります。
外資系ファンドも購入している
個人の投資家も東京のワンルームを狙っていますが、外資系ファンドも購入しています。
企業としては自分たちの資金が足りなくなったときに、自分たちが持っていた不動産を売却します。
再度資金を利用して不動産投資に回し、利回りの確保をするという場合もあるのです。
日本の企業だけでなく外資系の企業も積極的に東京で行っているため、良い条件のワンルームはすぐに売れてしまうのです。
まとめ
サラリーマンの方で東京ワンルームの投資を狙っている方は、少しでも安くなったタイミングで欲しいと思っているかもしれません。
しかし東京の場合、お金がある人や相続対策、ほかにも日本や外資系のファンドまで狙っているため、なかなか価格は下落しないのです。
ただ、あまり高すぎる価格で購入してしまうと元も子もないので、初めて購入する場合は、相場なども調べた上で慎重に意思決定しましょう。
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