築古ワンルームを買い進めて5棟10室を目指す
税金を取られる額が変わる せっかく不動産投資をするのであれば、より多くの収益を手元に残したいと考える人がほとんどだと思います。 不動産投資には様々な経費がかかるため、知っているか知らないだけで税上のメリットが大きく変わることがありま[…]
こちらの記事で紹介したように、ワンルームマンション投資でも10室以上保有していれば不動産事業として認められます。
そのためこの5棟10室を目指すために、価格が安い築古ワンルームマンションの投資を検討する人もいるのではないでしょうか？
確かに築古物件は安価ですが、当然メリットもデメリットもあります。
築古ワンルームマンションのメリット
築古ワンルームマンションのメリットは大きく3つあります。
- 低価格で購入ができる
- 相場が安定している
- シミュレーションがしやすい
低価格で購入できる
築古物件は新築物件に比べ当然価格が安いため、購入予算・ローンの借入金額を抑えることができます。
ローンは借入総額に比例して利息が付くので、ローンに頼らずに手持ちの資金でカバーすることで収益率を高めることができます。
逆を言えば借入総額が増えるほど毎月のローン返済に苦しむことになり、ローン返済までその悩みは終わりません。
返済が長期化すると利息はさらに増えますし、安定的な返済が難しくなります。
長期返済プランを立てた状態で本業を失職するようなことがあれば、急に返済は厳しくなるでしょう。
築古ワンルームマンションであれば300万円未満の物件が数多くありますから、まとまった貯蓄ができてから全額自己資金で購入するという方法を選択しやすいのです。
意外にも相場が安定している
築古ワンルームマンションは古いだけあり、短期間で価値が低下してしまうと考えてしまうかもしれませんが、実際は新築よりも相場が安定しています。
簡単にいえば価値が下がりきってしまっているので、そこから大きく変動がないのです。
入居者側の心理としても、築古物件を選択する人は『築年数＜安さ』という優先順位で考えており、且つ築古物件はすでに最安値レベルまで賃料が下がっている状態のため、そこから大きく下がる状況にはなりにくく、長い期間入居してくれる人も中にはいるのです。
これは投資をする側からすれば、安定的な賃料を得られることにつながります。
シミュレーションがしやすい
築年数が古い物件であるほど、いままで多くのオーナーチェンジが行われていた可能性が高いです。
オーナーチェンジの数が多ければ多いほど、収益のシミュレーションをしやすいメリットがあるのです。
入居率の平均値、次回の修繕時期などが判明していれば、今後の収益を試算しやすいでしょう。
すでに前オーナーというモデルが存在するので、それは新オーナーにとって安心材料となります。
築古ワンルームマンションのデメリット
では一方でどのようなデメリットがあるのでしょうか。デメリットも大きく分けて3つあります。
- ローンの金利が高くなる
- 購入後のトラブル
- 利幅が小さい
ローンの金利が高くなる
築古といえども購入資金は最低でも100万円、良い立地を選ぼうとすると500万円、1000万円が必要になります。
自己資金が少ない場合、築浅物件と同様に金融機関から借入をしなければなりません。
その際の金利ですが、築浅物件と比較して高金利を提示されることが多いです。
金融機関は投資マンション向けの融資をするとき、担保としてのマンションの価値を精査しています。
当然ながら新築や築浅物件と比較して担保価値は下がるので、金融機関側はローンの金利を高くしてくるのです。
金融機関にとって金利と回収率は連動しており、貸付金の全額回収が見込める確率が高ければ、そのぶん低金利で融資してくれるのです。
逆に回収率が低下すると想定すれば、金利を高く設定してきます。
また金利が高いだけでなく審査の難易度自体が上がるケースも多く、築古ワンルームマンションの購入を検討する場合は、まず自己資金を多く用意するようにしましょう。
購入後のトラブル
築古ワンルームマンションは、築浅物件よりも購入後にトラブルに見舞われる確率が高いです。
築年数が経過するほど、建物には欠陥が生じてきます。
前オーナーが適切な修繕やメンテナンスをしていなければ、その分の費用が新オーナーに降りかかってきます。
とはいえ適切な修繕やメンテナンスができていたか、を見極めることは正直不可能と言っても過言ではありません。
外観にはまったく問題がなくとも、内部が相当に傷んでいることがあるのです。
築古ワンルームマンションの購入後に欠陥が見つかった場合は修繕が必要になるため、その分の費用を負担しなくてはいけません。
利幅が小さい
築古ワンルームマンションは、価格が安い上に利回りも10％を超えることが多く、一見魅力的に見えるかも知れません。
しかし当然、賃料も安いため利幅は小さくなってしまいます。また売却益も、築古は価値が下がりきっているため、購入価格よりも高く売るということは非常に難しいでしょう。
そのため不動産投資で大きく資産形成を目指す場合は、築古ワンルームマンションを買い進めていかなければなりません。