不動産投資の収益性
不動産投資を行う際によく出てくる言葉として、ほとんどの方が「利回り」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
利回りとは投資金額に対する利益の割合を表します。利回りには大きく2種類あります。
- 表面利回り
- 実質利回り
不動産投資の2つの利回り
表面利回り
ではまず表面利回りから説明していきます。
表面利回り（％）の計算方法は以下のとおりです。
これは物件価格に対して家賃収入がどれだけ効率良く得られるのかを示す指標となっています。
楽待や健美家など、日本の投資用不動産情報サイトで掲載されているものは、ほぼ全てが表面利回りでの表記です。
ただ、物件を購入する際には表面利回りだけを考えれば良いのではありません。
実質利回り
一方、実質利回りは購入時や運営のコストを考えたうえで算出される指標です。
表面利回りはあくまで『その物件の稼ぐ力』を大まかに出された指標ですが、実質利回りはコストも加味した上で『その物件の利益を生む力』を計算されているものです。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
このようにして『運営費用』や『購入時のコスト』も加味することで、より収益性の実態を掴むことができます。
どちらを指標とすれば良い？
では、どちらをしっかりと考えなければならないかというと、もちろん実質利回りです。表面利回りはあくまで『稼ぐ力』なので、どれくらいが手元に残るのかという『利益』の部分の計算は省かれています。
物件購入の際には購入時のコストを考えなければならないですし、物件を運営していくには必ずコストがかかります。そのため、購入を検討する際には必ず実質利回りを考えましょう。
表面利回りがいくら良くても、メンテナンス費用や電気代が高くなるとそれだけ実質利回りが低くなるので、あまり良い物件とは言えません。
また、表面利回りが掲載されている場合、想定利回りが使われていることも多いです。
想定利回りは満室を想定した家賃収入ですので、空室が出てしまうと表面利回りが下がります。
さらに表面利回りは、空室時の場合だと以前貸していたときの家賃で計算されていたり、一棟マンション・アパートの場合だとその物件内で一番高い家賃を採用されていることがあります。
そのため、表面利回りがどの数値で計算されているかは不動産会社に聞きましょう。
実質利回りはほとんど掲載されてない
先ほどまで重要なのは実質利回りと話してきましたが、先述の通り楽待や健美家などの投資用不動産情報サイトでは実質利回りは基本的に掲載されていません。
なぜなら実質利回りがあまりに低いと買い手はなかなか現れないためです。また、実質利回りは実際に運営をしないと計算できないため、曖昧になってしまうから掲載しないのです。
さらに、実際のところ実質利回りの計算方法の定義が曖昧だからとも言えます。というのも、どこまでのコストを入れるのかによって数値は大きく変わるからです。
特に実質利回りの計算において重要なのは満室率です。
空室率が読めない場合は、その物件を扱っている不動産会社に聞くのが最も早い方法です。
しかし当然不動産会社としても、『低い満室率を伝える』ということは『物件を買ってもらえない可能性が高まる』ということを意味するので、あの手この手で満室率は低くないという説明をしてくると思います。
不動産会社の説明を参考にしつつ、スーモやホームズなどの不動産賃貸ポータルサイトを使って、その物件周辺の募集状況もセットで見ると良いでしょう。
実質利回りの計算方法
では、実際に実質利回りはどのように計算すれば良いのでしょうか。計算自体は先ほど紹介した計算方法です。
ただ、項目によってはそれぞれの数値を細かく考える必要があります。
それぞれの項目を見ていきましょう。
年間の家賃収入
まずは年間の家賃収入から考えていきます。年間の家賃収入は1室であれば入居している想定をすれば良いでしょう。
しかし、1棟マンションやアパートの場合はしっかりと考えなければなりません。
人気の物件であれば常に満室である可能性は高いですが、そうとも限りません。そのため、現在の空室状況を確認した上で、先述の通り不動産会社に問い合わせたり、近隣の募集状況を不動産賃貸ポータルサイトで確認すると良いでしょう。
年間の運営費用
次に運営の年間コストを考えていきます。運営コストはどれを入れるのか考えなければなりませんし、あくまで予想ですので、正確な数値は出せないでしょう。
考えるべき費用は、固定資産税や原状回復、入居者募集の広告費用、建物の管理料などです。
他にも5年～10年に1度起こりうる設備の修繕費なども、1年毎に按分しておくと、より保守的な計算ができると思います。
物件価格
こちらは物件紹介資料を確認しましょう。
問題なのは消費税が入っているのかいないのかです。これは不動産会社にきちんと確認しなければならない点です。
消費税が入っていないのであれば、土地価格などから計算しなければなりません。
購入時のコスト
最後に購入時のコストを考えます。考えなければならないのは、不動産取得税や印紙税、仲介手数料などです。
これらの金額は不動産会社問い合わせることで、正確な数字を出してくれます。
「正しくシミュレーションしたい」と伝えれば、「物件購入に真剣に向き合ってくれている」と判断してもらえるので、出すのを嫌がる不動産会社はまずいないと思います。
まとめ
このように、表面利回りと実質利回りは明確に異なります。
先述した通り、表面利回りは『物件の稼ぐ力』、実質利回りは『物件の利益を生む力』です。
もちろん、最初の足切りとして表面利回りを使うことは間違っていませんが、購入前にはきちんと実質利回りをご自身で計算しましょう。
不動産会社に掲載されている表面利回りに振り回されず、ご自身で計算した収支を元に、じっくり考えてから購入することをオススメします。