複数所有するメリット
ワンルームマンションを1戸購入して不動産投資を行い、うまくいくと、2戸、3戸と増やしていく方は多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションは一棟マンション・アパートに比べ、扱う戸数が少ないため、利幅を大きくするためには複数投資を検討しなければなりません。
それでは複数所有してワンルームマンション投資していくことに、どのようなメリットがあるのでしょうか。また、デメリットはないのでしょうか。
まず、複数のワンルームマンションを購入して投資するメリットから見ていきましょう。複数投資のメリットは多く、大きく分けて5つになります。
- 家賃収入が増える
- 空室リスクを分散できる
- 特徴の異なるマンションを所有できる
- 節税対策になる
- 資産が増える
家賃収入が増える
複数所有して入居者が入れば、当然ながら家賃収入が増えます。
1戸よりは2戸、3戸と増えていくことで、家賃が増え、賃貸経営がうまくいけば、これまでは副業やおこづかい稼ぎに行っていた方も、仕事を辞めて大家として不動産収入だけで生活していく道が拓けます。
空室リスクを分散できる
複数所有することで、空室リスクを分散するできるのもメリットです。もし1戸しか所有していない場合だと、その1戸が空室になると家賃収入が得られなくなります。
これに対して複数所有していれば、すべてのマンションが空室にならない限りは、いずれかから家賃収入が入ってくるのでキャッシュフローに余裕が生まれます。
たとえば5戸のマンションを所有し、それぞれの家賃が10万円だったとして、2戸が空室になったとしても3戸から30万円が入ってくる計算です。
50万円入ると生活に十分な余裕が出る、30万円あれば家族で生活できるといったケースなら複数所有しておくと安心です。
なお、空室リスクを抑えるために家賃保証（サブリース）を受けるなどすれば、本来得られるより家賃収入は減るものの安定収入が入ります。
特徴の異なるマンションを所有できる
空室対策として、購入する際にリスク分散対策を採りやすくなります。
たとえば、都心の学生街に1つ買う、別の地域の学生街に1つ買う、都心の人気の沿線に社会人向けに1つ買う、地方都市の駅前に1つ買うなど場所やターゲットを変えて購入する方法を採ることも可能です。
同じ場所や同じターゲットの物件を集中して持っていると、空室リスクや思わぬトラブルに見舞われるリスクがあるので注意しましょう。
たとえば、大学の移転が決まって学生の需要がなくなった場合に、同じ地域に学生向けのマンションを複数所有していると一気に空室が増えてしまうかもしれません。
場所やターゲット、グレードなどを分散して家賃設定などもバラバラのマンションを複数所有することが、空室対策や損失回避策にもつながるのです。
節税対策になる
賃貸経営において10室もしくは5棟を所有、賃貸すると事業規模と認定されます。これを一般的には、そのままですが『5棟10室』と呼びます。
事業規模が認められて青色申告をした場合、確定申告にあたって65万円の控除が受けられます。
その分、所得税や住民税の軽減ができるので節税対策につなげることができるのもメリットの1つです。
資産が増える
ローンの返済が終われば、資産として残り、老後は家賃収入という不労所得で暮らしていくことができます。
賃貸しておくことで現金で所有するより相続税評価額も減らせるので、相続対策の一助になるのもメリットの1つです。
複数所有するデメリット
では、複数所有するデメリットはどのような点が挙げられるでしょうか。
- ローン額が増える
- 管理が面倒になる
- 空室リスクが増える
- ランニングコストが増える
- 手数料が増える
ローン額が増える
ワンルームマンションを次々にローンで購入する場合には負債額が増えます。
家賃収入によって返済をしようと思っていても、空室ができて思うようにならないと、返済が困難になるリスクがあります。
1戸だけのワンルームマンション投資であれば、仮に1ヶ月家賃が入ってこなくても、どうにか持ち出しでローン返済ができるかもしれません。
しかし、3戸分、30万円のローンが返済できないという月が出れば、生活にも支障が出るかもしれません。
管理が面倒になる
複数所有すれば、当然ながら入退去の管理や入居中の管理、入居者や近隣住民からのクレーム対応など、管理の負担が増えます。
ご自身で行わず、管理会社に任せる場合でも、報告が入ったり承認を求められたりと、何かと連絡が多くなり面倒に感じるかもしれません。
空室リスクが増える
複数所有は空室リスクを分散できる反面、もしすべてが空室になれば、家賃収入が大きく減少し、かつローン返済に支障をきたすという、空室リスクも増大します。
ランニングコストが増える
ワンルームマンションを保有すれば、毎年の固定資産税や都市計画税の支払いに加えて、毎月の修繕積立金や管理費用の支払いが必要となります。マンションの修繕積立金は意外に負担も大きく、空室状態で家賃収入が入らず、全額持ち出しとなればコスト負担が増えるのがデメリットです。
手数料が増える
複数所有することで自分では管理運用が難しくなり、管理会社に任せれば、その分、管理手数料の支払額も増えていきます。
複数所有すると1戸だけを運用する場合より、税金や修繕積立金、管理手数料などのランニングコストも増え、キャッシュフローの管理がしにくくなるのもデメリットの1つです。
複数投資の進め方
このように複数投資のメリットは多い反面、デメリットも同様に多いのです。
特に空室によって返済額を家賃からではなく、手出ししないといけなくなった場合、自身の生活に支障をきたしかねません。
複数投資によって利幅を大きくすることができることは事実ですが、自身の生活レベルやステージによってメリット・デメリットを理解した上で慎重に進めていくことをおすすめします。