DINKsとは？
DINKsとは、Double Income No Kidsの略で、不動産業界では子どもを持たない共働き夫婦が住むような1LDK、1DK、2LDK、2DKタイプの物件を指す言葉です。
近年、単身世帯の増加防止やワンルームマンションの供給過多によって東京23区では『総個数の一定割合を、40平米以上のファミリー層向けタイプにしなければならない』等の規制をかけている状況です。
ワンルームマンションを投資用として売り捌いてきたマンションデベロッパーは、この規制の影響で新築ワンルームマンションを建てることができなくなり、DINKsタイプの物件を売らざるを得ない状況になってしました。そして『DINKsタイプは今流行っているんですよ』などとお得意のセールストークでサラリーマンたちを騙しているのです。
では一体なぜ、投資用にDINKsを買ってはいけないのでしょうか？今回はその理由を3つほど紹介していきます。
DINKsタイプを投資用に買ってはいけない理由
DINKsタイプの物件を投資用に買ってはいけない理由は大きく3つあります。
- 空室リスクが高い
- 良い立地の物件が少ない
- 売却が難しい
それぞれの理由について細かく見ていきましょう。
空室リスクが高い
DINKsはその名の由来の通り、1人で住むにはやや広く、共働きで子供がいない夫婦には最適な間取りと言えるでしょう。学生やフリーターと比べ、安定した暮らしを得ることができている人が住むケースが多いです。
そのため2年以上の長期的な賃貸を見込むことができる一方で、一度退去してしまうと次の入居者が見つかりにくいというデメリットがあります。
先述の通り学生やフリーター、更には社会人単身者など幅広い需要があるワンルームタイプに対し、DINKsタイプは需要がかなり限定的です。ですのでワンルームタイプよりも、シビアに空室リスクを考慮する必要があります。
また空室率が高い物件は賃貸管理会社にとってもメリットが少ないため、最初の数年はサブリース契約ができるかもしれませんが、契約更新のタイミングで切られてしまう可能性もあります。そのためサブリース付きのDINKsタイプは一層、注意が必要です。
DINKsの購入を検討している方は、ワンルームよりもシビアに立地や間取りの良さを考慮しなければなりません。
良い立地の物件が少ない
立地や間取りが良い物件を選びましょうと説明した直後、良い立地の物件が少ないなんて酷い解説だなと我ながら思います。DINKsタイプは良い立地の物件が正直、極めて少ないと思います。
先述の通りDINKsタイプの物件は、『流行っているから』ではなく『建築規制によって作らざるを得なくなったもの』です。そもそも賃貸用マンション自体、建てられる土地が年々減少し、好立地の物件を建てることが難しくなっている状況下で、わざわざDINKsタイプを好立地に建てようというデベロッパーは少ないのです。
その理由はデベロッパー目線に立つと、限られた土地で最大限の売り上げを出すためには、土地あたりの供給戸数を増やした方が良いからです。
これらの理由から、供給戸数が必然的に少なくなってしまうDINKsタイプで、立地が良い物件を見つけることが非常に困難であるということを理解していただけると思います。
売却が難しい
空室リスクが高い、良い立地の物件が少ないなどの理由から、ワンルームタイプに比べ投資用物件としてはスペックが劣るということが分かると思います。投資用物件のスペックが劣るということは、嗅覚の優れた投資家たちにとっては当然、欲しくない物件とカテゴライズされてしまいます。
そのためワンルームマンションに比べ売却の難易度が高まり、中々買い手がつかないという状況に陥る可能性が高いといえます。
またDINKsタイプを、投資用ではなく居住用に購入検討される方も中にはいるかもしれませんが、長年保有し続ける居住用にしてはやや間取りが狭いのです。
みなさんも居住用に不動産を買うなら、2LDK以上の間取りが欲しいと思いませんか？
DINKsタイプだと想定していたよりも売却に時間がかかる、思っていた売却価格で売れない、などなどネガティブな要素が多すぎるため、やはり個人的は投資用としてDINKsタイプの購入はおすすめできません。
DINKsのメリットはある？
ダメなポイントばかりのDINKsタイプにメリットはあるのでしょうか？
唯一あげられるメリットとしては、家賃収入が高いということです。ワンルームタイプとDINKsタイプを、同じ35年ローンで購入した場合、返済までの年月は変わらないのに、返済後の家賃収入は当然ですがDINKsの方が高くなります。
同じ時間軸で、より収益を出したいのであれば、DINKsの方が優れてると言えるでしょう。
しかしこれもあくまで個人的な意見ですが、DINKsタイプを1つ買うよりも、ワンルームマンションを2つ買ってリスク分散する方が、リスク的にも収益的にも優れていると思います。
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DINKs営業に騙されるな！
不動産投資の営業マンはあの手この手でDINKsタイプをオススメしてきます。
日本の晩婚化、核家族化などを理由に「DINKsはこれから伸びます。」
供給戸数が少ないことを理由に「これから伸びるので、今がチャンスなんです。」
全てを否定するつもりはありませんが少なくとも私から言えることは、DINKsタイプという言葉は2010年頃から既にあるということ。そして供給戸数が少ないのは需要が少ないからです。
確かにこれから需要が伸びるという話であれば、DINKsタイプで大儲けができるかもしれませんが、そもそも不動産投資でそんな大博打をする予定だったでしょうか？
リスクを抑えて、少しでも生活にゆとりを持たせたいという考えの人が大半だと思います。そういう意味では、やはりDINKsはハイリスクハイリターンの投資商材だと私は思います。
購入を否定するつもりはありませんが、自分の投資スタイルに合わせた物件選びをすることは忘れてはいけません。
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DINKsが提案される可能性も少なからずありますが、バウチャーを元に不動産会社も提案をしてくれるので、お互い『ローン審査が通らないかもしれない』という不安を払拭することができます。
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