不動産投資に活用できる専用ローンとは
土地や建物などの不動産を購入するとき、現金一括で支払いする人は少数派です。多くはローンを活用して資金調達をします。
不動産投資を目的にしたローンには、不動産投資ローンがあります。
ノンバンク（銀行以外の金融会社）でも取り扱いしている会社がありますが、金利が低いという理由から銀行を利用する人が多いです。
不動産投資ローンを用意する銀行は、メガバンクや地方銀行、ネット銀行などになります。
不動産投資ローンを取り扱う銀行別の特徴とは
メガバンクは借入限度額が大きく、低金利で借りられるのがメリットです。
そのかわり審査は厳格な傾向があり、大口投資家を優遇する傾向があります。
メガバンクは事業・投資実績を重視するため、これらの実態がないと判断される場合は審査に落とされる可能性が高いです。
一方で地方銀行は審査の難易度が下がりますが、利用できる地域が限られています。
地域に根差した運営を行っているので、原則として銀行が所在する地域に住居を構えていることが条件です。
金利はメガバンクより高いので、メガバンクで借りられなかった人が審査を受けることが多いです。
ネット銀行は実店舗が存在せず、オンライン上の店舗を介して取引が行われます。
実店舗を置かないことから、運営費用の削減が可能になり、申込者に低金利として還元することが可能です。
メガバンクや地方銀行と比較して金利が低いですが、審査は厳しい傾向があります。
それは対面与信をせずにオンライン上だけで審査の可否を決定するためです。
- メガバンク・ネット銀行は審査が厳しいが金利が安い
- 地方銀行は地域が限られているが審査が易しい
すでに利用している金融機関に相談する
金融機関としては、信頼性のある人物に融資をしたいと考えています。銀行は融資による利息をもとに運営しているので、返済能力のある人には積極的に貸し出したいわけです。
不動産投資ローンの審査通過率を少しでも上げるためには、現在において利用している銀行に相談してみるのも手でしょう。
過去の返済状況にネガティブな履歴がなければ、融資してもらえる確率が高いです。
一方で、延滞した履歴があるならば、審査は不利になります。
こうした場合は利用中の銀行はもちろん、ほかの銀行に申し込んでも審査は不利になります。
ローンの利用履歴は個人信用情報機関に登録されており、それぞれの金融機関が情報の共有・閲覧できるためです。
銀行の決め方
都市部ならメガバンクか、ネット銀行
メガバンクは低金利での融資を売りにしています。1％などの低金利を設定できる理由は、厳格な審査によって融資対象者を絞っているからです。
新築物件、地価が高額なエリアの物件などを利用して不動産投資をするなら、メガバンクの利用をおすすめします。
これらの物件は担保価値が優れており、金融機関側は貸付金の回収をしやすいのです。
借入期間は長期に対応しており、20年超に設定できるものがあります。
大都市の駅近物件を購入するなど、資産価値の高い物件の取得に対しては、審査で優遇してくれる傾向があります。
また都市部においてはメガバンク以外でもネット銀行を使うといいでしょう。いくつかのネット銀行は不動産投資に特化したローン商材を持っています。
例えばオリックス銀行やイオン銀行、ソニー銀行、SBJ銀行などです。これらの銀行は不動産業者と密接に関わっており、銀行にとっては不動産投資用ローンを組んでくれる買い主を探してくれる、不動産会社にとっては審査やローン内容に関して優遇してくれるお互い重要なビジネスパートナーなのです。
そのため不動産会社によって提携している銀行が異なっているため、『不動産会社選び＝銀行選び』ともなり得るのです。
またネット銀行の場合は対面審査ではなくなるため、ある程度属性が良くないと審査が通りません。特に最近はこの基準が厳しくなり、年収は最低でも500万円、銀行によっては年収600万円必要です。
またおおよそ年収の10倍が融資額の限度額となるため、年収500万円の場合は、買えてせいぜいワンルームマンション2室でしょう。
ワンルームマンション投資はこのネット銀行が最もポピュラーであるため、自分にあった銀行を見つけるために、いろいろな不動産業者と商談をしてみると良いでしょう。
地方銀行は利回りを重視する
地方銀行は審査において、地価が高額なエリアかどうかはあまり問いません。大切なのは利回りの高さであり、不動産投資で安定的な利益を確保し、着実に返済していけるかどうかを見ます。
それゆえ築年数が古い物件であっても、利回りが優れていれば融資をしてくれるケースが少なくないです。金利はノンバンクと比較して、少なくとも1.5倍になります。
地方銀行によっては不動産投資を目的にした融資に消極的なところもあり、そうした銀行は金利が高めに設定されている傾向があります。
最低水準の金利は1.5％程度となっており、メガバンクより高金利です。
それゆえ収益率が中途半端な物件だと、返済金を捻出するのが難しくなることがあります。
おすすめの金利タイプ
不動産投資ローンの金利タイプは、固定金利と変動金利があります。
毎月の返済額を固定化させたい場合は固定金利が適していますが、金利が高いのがデメリットです。また、固定金利は繰り上げ返済をする場合、違約金が発生する可能性があるのもデメリットです。
ただし、35年などの長期的な投資計画がある場合は、固定金利のほうが良い場合があります。
変動金利に関しては金利が変動する可能性がある反面、基本金利は低く設定されています。
金利タイプは変動金利を選択する人が多く、これは景気情勢の変化によって金利が上昇しても、極端な高利率になる可能性は低いと考えられるからです。
ネット銀行の不動産投資用のローン商材を使用する場合、予め変動か固定か決まっていることもあるので、そこは細かく不動産業者に確認するようにしましょう。