建物比率とは
建物比率とは、簡単にいえば、取得価額の中で建物がどのくらいの割合を占めるのかを表した指標です。
区分マンションを購入する際には基本的に土地と建物をセットで購入するのが一般的となっています。
この建物比率がわからなければ確定申告の際に減価償却ができないため、非常に重要な指標となっています。
この比率によっては、売主が損をする場合や買主が損をする場合もあるのです。
ではどのように建物比率を計算すれば良いのでしょうか。いくつかありますので、詳しく見ていきましょう。
建物比率の計算方法
建物比率の計算方法はいくつかあります。代表的な計算方法は以下の2つです。
- 売買金額の消費税を使う
- 固定資産税評価額を使う
売買金額の消費税を使う
まず一番わかりやすいのは売買金額の消費税から計算する方法です。
というのも、消費税は土地にはかかりませんが、建物にはかかるからです。
売却価格の表示に（うち消費税○○万円）と表示されていれば、○○万円÷10％で計算することができます。
たとえば、売却価格が5,000万円で、その中で消費税が350万円の場合、350万円÷10％＝3,500万円が建物価格となるのです。
固定資産税評価額を使う
もし契約書に消費税が記載されてない場合にはこちらの方法で計算をします。具体的には固定資産税評価額の割合を調べ、購入価格から求めます。
例えば建物評価が300万円、土地評価が300万円だった場合、１：１となるため、売買金額に50%を掛けた数字が建物価格となります。
固定資産税評価額を元に計算したほうが、比較的建物価格を大きくすることができます。
ほかにも、土地や建物の原価や不動産鑑定評価額から計算する方法もありますが、これらの方法は専門的な知識が必要であったり、不動産鑑定士に依頼をする必要もあったりするので、素人では手間や費用がかかり大変でしょう。
土地や建物の原価から計算する場合、国税庁が出している「建物の標準的な建築価格表」から新築時の価格を計算します。その後、減価償却費を求めます。
新築時の価格から減価償却費を差し引けば購入時の建物価格が出るという計算です。
売主との直接交渉で決める場合も
この場合、売主との売買契約の際に、○○：○○で良いですかと了承を得て売買契約書に記載します。
ただし、基本的には正当な理由や根拠がなければできませんので、難しいかもしれません。
直接交渉の場合にはメリット・デメリットをしっかりと考えて決めなければなりません。
ただ、建物比率を高めようとしても、相手が法人の場合は渋られる可能性が高いです。理由はデメリットに関係してきます。
建物比率が高い区分マンションのメリット・デメリット
では、この建物比率が高い場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。売主側と買主側で異なるメリットとデメリットがあります。
しっかりとメリットとデメリットを把握していないと、価格が高いだけ相当損をする可能性も出てきてしまうでしょう。まずはメリットから見ていきましょう。
建物比率が高いマンションのメリット
買主側
建物比率が高いとそれだけ確定申告の際の減価償却費を多くできます。そのため、節税ができるのです。
キャッシュフローも良くなるので手元に残る金額も多くなります。そのため、できるだけ高くしたいと思うのが買主側の常でしょう。
また、建物比率が高いとそれだけ消費税が高くなります。
そうなると消費税還付が出る可能性も高くなりますので、資金が早く回収できる可能性が高まるのです。このように建物比率が高いと買主側には大きなメリットがあります。
売主側
基本的に物件比率が高いことによる売主側のメリットは基本的にありません。そのため、売主が法人である場合にはできるだけ建物比率を低くするでしょう。
建物比率が高いマンションのデメリット
買主側
購入時は節税や消費税還付で得をしたかのように思われますが、次に売却すいる際に減価償却費が大きいとそれだけ売却益が大きくなります。
そうなると、その分所得税が多くなりますので、節税できたからといって将来の得になるとも限らないのです。
また、土地自体は劣化しませんが、建物は劣化します。そのため、10年後に売却した場合、建物価格が下がっていたら土地を含めても損になってしまうのです。
売主側
建物比率が高くなるとその分消費税も上がってしまうので損になります。ただし、非課税事業者の場合は消費税を納税する必要はないためデメリットにはなりません。
また、土地を取得したのが平成21年もしくは平成22年の場合には、売却時に特別控除が利用できますが、土地比率が低いと控除額も低くなってしまいます。
まとめ
建物比率が高い区分マンションには売主側、買主側にとってさまざまなメリットやデメリットがあります。
どうしても建物比率が高いと売主側（法人の場合）にはデメリットしかなくなってしまいます。そのため、できる限り建物比率を下げたいと思うのです。
交渉して建物比率と土地比率を決めるなら交渉次第でどうにかなりますが、基本的に交渉は難しいです。
建物比率が高い区分マンションを売却する場合、購入する場合にはしっかりと計算をし、自身に損はないか、どの価格にすれば得をするのかなどをよく検討したうえで行いましょう。