20代で不動産投資を始めるために今すぐやるべき3つのこと

2019年、老後2000万円問題が世間を騒がせたことが、まだ記憶に新しい人は多いのではないでしょうか。それから新型コロナウィルスの蔓延によって、将来に対する漠然とした不安が強まり、資産形成について考える時間が増えたのではないでしょうか。

特に不動産投資は、なんとなく「大家さんって楽そう」と思っている方が多かったり、最近では「初期費用10万円から始められる」と謳う不動産業者も多いので、20代でも検討の土台に上がる投資商材になってきたのではないかと感じます。

私も20代でサラリーマンをしながら不動産投資を始めた一人なので、これから不動産投資を始めたいと考える同じ20代の人に、リアルで有益なアドバイスができると思っています。

管理人こん
自分も20代なので、よりリアルにお伝えできると思います!

20代で不動産投資を始めたい人が今すぐやるべきこと

年収を上げる

年収を上げる!

いきなり現実を突きつけますが、年収を上げてください!目安の年収は600万円です。

これは不動産投資に限らない話です。不動産投資にしろ、株式投資にしろ、投資にはリスクがつきまといます。

専業大家さんや専業トレーダーは、その投資に集中できることがメリットですが、サラリーマンが副業で投資をするメリットはリスクヘッジができるということです。投資でコケても、働き口があるのです。

それに加え、不動産投資は基本的に銀行でローンを組んで行うため、年収が高いほうがローンの借入限度額が高くなり、不動産投資の選択肢も増やすことができます。

 

年収は、投資の幅を広げます

 

他にも理由はあります。年収を上げると貯蓄のスピードが圧倒的に変わります。
年収が上がっても、生活水準を維持していれば、上がった年収をそのまま貯蓄に回すことができます。
なぜ貯蓄の話を?
と考える人もいるかもしれません。とりあえずそのまま読み続けてください。
昨今、なんとなく米国インデックスの積立が流行っているように感じますが、結局あの手の投資は元本の大きさが非常に重要なのです。
例えば年収400万円の人が、月5万円(年60万円)を積み立て、利回り4%のインデックス投資を行うとします。
この時得られる利益は、ざっくりこのような計算になります。
年60万円 ✕ 利回り4% = 62.4万円
1年間で、たったの2万4千円しか得られないのです。
『たったの』という表現は不適切かもしれません。しかし生活を切り詰めて貯蓄した毎月5万円なのに、努力量と成果が比例していないように思えませんか?
であれば、何かしら仕事で成果を残して年収を10万円でも20万円でも増やしたほうが、実はインデックス投資をするより資産形成という意味では近道なのです。
不動産投資の話に戻します。20代で不動産投資を検討している方は、必ず不動産以外の投資商材も考えましょう。
これはリスクヘッジの観点もあれば、そもそも『不動産投資は自分の投資スタイルに合っているのか?』を判断するためです。
『資産形成』を目的とするならば、不動産投資だけでなく、様々な商材に投資して、リスクヘッジと自分の向き不向きの判断をしましょう。
管理人こん
ちなみに私は不動産投資が一番好きですが、一番自分に合っているのは株式投資だと思っています。
ちなみになぜ目安が年収600万円かというと、年々銀行の年収の足切りバーが高くなってきており、年収600万円ないと多くの銀行のローン審査は通ることができません。
もちろん頭金をある程度用意すればローンを組んでもらえると思いますが、頭金を用意するためには、やっぱり年収を上げないといけないですね。
私のInstagramアカウントで、年収の上げ方について解説しているので、よかったら参考にしてみてください。

不動産投資への理解を深める

「いやいや、年収上げなくてもできる不動産投資があるでしょ!築古戸建とか」

と思った方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は物件タイプによって、運用方法が大きく違います。

当サイトで主に紹介しているワンルームマンション投資は、基本放置です。その理由についてはここでは詳しく説明しませんが、『超解説』を読めば、ある程度理解できるのではないかと思います。

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はじめに 不動産投資とは、収益を目的として不動産を購入・運用することです。不動産投資は株式投資やFXと違いローンを組んでおこなう場合が多く、家賃収入以外にも様々な恩恵を受けることができるため、サラリーマンをはじめとして多くの層に支持されて[…]

不動産投資のメリット

一方で一棟マンション・アパートや、築古戸建は考えなくてはいけないことが増えます。

特に築古戸建は、どうやったらその戸建に入居してくれるか、どうリノベーションすべきかを考えなければいけないことに加え、いかに物件価格を安く買うかが重要です。

また不動産屋は、物件価格に応じた取引手数料を得ることができるため、格安物件は扱いたくないのです。つまり物件探しは、基本自分自身が主体になって動かなければなりません

 

整理すると、ワンルームマンションは基本放置、築古戸建はせわしなく不動産と向き合わなければならない。

どちらの方が『投資』と言えるでしょうか?

管理人こん
私が思うに、ワンルームマンションは不動産投資。築古戸建は不動産事業です。

さて元々の目的に立ち返ると、きっと皆さんは不動産を活用して資産形成をしたいと検討しているのだと思います。

皆さんが想像した不動産を活用した資産形成は投資でしたか?それとも事業でしたか?

個人的にですが20代の方であれば、時間を不動産事業に使うよりも、年収アップに使ったほうが効率的だと思います。

 

他にも物件タイプごとに様々なメリット・デメリットがあります。

先述した『銀行の不動産投資ローンの締付け』は、無知識な人が不動産投資を始め、失敗するケースが増えているためです。

インデックス投資は、投資の中で最も分かりやすく、簡単なものだと思います。

一方で不動産投資に関しては様々な契約を各所と結ぶ必要があったり、確定申告や固定資産税の納付など、新しくやらなきゃいけないことが多く、投資の難易度は高い部類だと思います。

「年収が増えたから不動産投資!」と短絡的に考えず、まずはしっかり勉強をしてから臨むと良いでしょう。

不動産投資は難易度が高い

資産形成のロードマップを設定する

資産形成のロードマップ

これも不動産投資に限った話ではないのですが、『資産形成をしたい』のであれば目標をきちんと定めましょう

細く設定する必要はないと思いますが、自分の場合だとExcelでその時の年齢別に『貯蓄〇〇円・投資〇〇円・総資産〇〇円』という感じで管理しています。

時々それを見返すことによって、「あ、ちょっとペース遅いな」と気づくことができます。

管理人こん
作った表を見返していると、やっぱり年収って大事だなと毎回思います。

不動産に限らず、投資は売却した時に成功か失敗か分かります

特にワンルームマンション投資は、20代のサラリーマンの方が始めるのであればキャピタルゲイン狙いの投資になります。

出口戦略についてはこちらの記事をご確認ください。
出口戦略

出口戦略の重要性 不動産投資、特にワンルームマンション投資では出口戦略が非常に重要です。高利回りな築古戸建てや地方RC以外は、基本的に物件を手放したタイミングで、その投資が成功だったか否かが確定します。 中でもワンルームマンション投[…]

売却にかかる費用まとめ

不動産投資において、「○年後に売却すれば、〇〇円の利益が取れる」というシミュレーションを作ることは非常に重要です。

そして、資産形成のロードマップを精度高く設定するためにも、不動産投資のシミュレーションは精度高く作らないといけないのです。

FIREでは『4%ルール』というものがありますが、私の場合だと2%~5%のそれぞれのパターンを資産形成のロードマップとして設定しています。

不動産投資が成功すれば、総資産がグッと増えるので、その利益をまた別の投資に回していく予定です。

 

このように資産形成のロードマップを立てることで、「他の投資の方が良いのでは?」「もっとこういう物件の方が良いのでは?」と、投資へ嗅覚が発達するため、悪徳不動産業者に失敗しやすい物件を掴まされることが少なくなると思います。

結局は勉強が大事なのですが、その勉強のモチベーションを上げるためにも、自身の目標を一度立ててみることをオススメします。

不動産投資を20代のうちに始めたほうが良い理由

不動産投資は20代から始めよう

これまた不動産投資に限る話ではないですが、投資は始めるのが早ければ早いほど良いです。

「まず年収上げろ!」と述べたた手前、ちょっと矛盾しているように思えますが、別に年収400万円の人が投資するなと言っているわけではありません

できれば年収を上げる努力と、投資の勉強を並行して行うことが理想的です。

物凄く感情論・精神論になってしまいますが、失敗したとしても20代のうちであれば良い経験だと思いますし、この先の人生も長いので取り返せるチャンスはいくらでもあります

管理人こん
私も株式投資で50万円くらい損して泣きたくなりましたが、勉強していきながら少しずつそのマイナスを取り返し、今ではプラス収支に持っていくことができました。
また、不動産投資はローンを組んで行うため、例えば40歳で不動産投資を始めた場合、35年ローンを組むと完済は75歳になります。
一方で20代で不動産投資を始めれば、60歳前後で完済が出来ます。年金が何歳からもらえるか分からない日本ですが、仮に70歳から年金がもらえる場合、40歳から35年ローンを組んでしまうと、70歳~75歳の時は年金以外無収入になります。この状態で空室が出た場合、年金の殆どがローン完済に充てられてしまいますよね。
なので銀行としてはなるべく若者に融資をしたいと考えています。
経験を積むにしても、銀行側の思惑に沿うにしても、やっぱり不動産投資は20代のうちに始められるなら始めたほうが良いと思っています。
不動産投資は20代のうちに始めよう!