繰り上げ返済したほうがお得？
ワンルームマンションを含め不動産投資を行う際はローンを組むのが一般的です。
とはいえやはりローン額は少ないほうが良く、トータル収支を確定させるためにも早々に返済完了したいと思っている人が殆どでしょう。また残債を少しでも減らすことができれば、融資を受けることができる額の幅も広がり、次の投資へとつなげることもできます。
制度として繰り上げ返済は確かに存在しますが、それが効果を成すかどうかはケースバイケースです。
今回は、不動産投資時に繰り上げ返済を行うことのメリットとデメリットを紹介します。
繰り上げ返済には2種類ある 一般的に、不動産投資は銀行から融資を受けておこないます。銀行への返済と家賃収入の差額が、いわゆるキャッシュフローと呼ばれる不動産投資の1つの収入源です。 ただ返済の途中で「現金に余裕が出てきたので、繰り上[…]
繰り上げ返済のメリットは？
期間短縮型と返済額軽減、それぞれにもメリット・デメリットがありますが、今回は両方に共通するメリットについて紹介します。
繰り上げ返済のメリットは3つあります。
- 利息を少なくすることができる
- 精神的に楽になる
- 次の投資を始めやすくなる
利息を少なくすることができる
不動産投資ローンに限らず、金融機関からお金を借りる以上、支払金額として元金の上へ利息がプラスされています。
不動産投資は、元金が大きな金額であるため利息も決して安くありません。
繰り上げ返済を行うことによって、利息の発生を抑えることが可能です。
上述の通り、繰り上げ返金には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。
期間短縮型は、一定期間分の元金を繰り上げ返済するもので、返済期間も短くできます。
一方で返済額軽減型は、先々に支払う元金の一部分を払ってしまうもので、返済期間は変わらないものの月々の支払額を減らすことが可能です。
どちらの方法でも支払う利息は少なくすることができます。
精神的に楽になる
投資の世界では、何が起こるかは誰も予想できません。2008年のリーマンショックや、今全世界が注目している恒大集団の動向を正確に予測していた人は一握りでしょう。
今後もワンルームマンション投資が順調に進む保証はどこにもなく、「ローンを少しでも早く支払ってしまったほうが安心だろう、と思われるのは当然のことです。
金銭的に余裕がある時に繰り上げ返済をしておくことで、将来のリスクに対応しておくというのも手段の一つです。
投資はリターンが大きい一方でリスクも大きいものであるからこそ、精神の平穏を得られる点は大きなメリットだといえます。
次の投資を始めやすくなる
期間短縮型の繰り上げ返済を行えばローンの支払期間が短くなり、家賃収入がそのまま利益として入るようになる（家賃収入からローンを支払う必要がなくなる）時期がそれだけ早く訪れます。
また銀行のローン融資額は、ご自身の年収だけでなく残債も評価指標の一つであるため、残債を少なくしておいた方が次の融資に有利になります。
投資で得られたキャッシュで残債をどんどん返済してゆき、物件数を増やしていく投資家もいるくらいです。
物件数を伸ばしていきたいという人は、繰り上げ返済も手段の一つだということを認識しておきましょう。
繰り上げ返済のデメリットとは？
ここまで紹介してきたように、ワンルームマンション投資の繰り上げ返済には様々なメリットがあります。
しかし、何事にも裏表の両面があり、繰り上げ返済を実施したがために発生するデメリットが存在しないわけではありません。
メリットとデメリットの両方を理解したうえで、繰り上げ返済を行うのかどうかを判断しましょう。
繰り上げ返済のデメリットは大小ありますが、４つに分類されます。
- 手数料がかかる
- 有事の対応が難しくなる
- 金融機関の評価に悪影響がでる可能性も
- 低金利だと効果が薄い
手数料がかかる
金融機関によって細部の条件は異なりますが、場合によっては繰り上げ返済には手数料がかかってしまいます。
繰り上げ返済を行う際は、手数料を払ってもなおプラスがあるかどうかを計算しなければなりません。
また、手数料は繰り上げ返済を行うごとに発生するので、行う際は少額ずつを頻繁にではなく、まとまった額を一気に支払ったほうが良いでしょう。
有事の対応が難しくなる
繰り上げ返済を検討しはじめるのは、ある程度金銭的な余裕が出てきた時だと思います。
繰り上げ返済によって残債が減り、精神的な安心感を得られることは確かですが、一方で手持ちの資金が減るという不安も同時に襲ってきます。
長く住んでくれそうな人が入居したから今後も安定して収入を得られそう、と思っていても翌月には状況が変わってしまう、そういったことは珍しくありません。
また、経営自体は順調だったとしても、台風や洪水などの天災に見舞われてしまうこともあり得ます。
そういったとき、繰り上げ返済を行ったがために手元に資金がないと大変なことになってしまいます。
金融機関からの評価に影響する
残債が少なくなることは金融機関からの評価にプラスに働きますが、手持ち資産がなくなることは金融機関からの評価にマイナスに働いてしまいます。
「残債の少なさ」と「手持ち資産の多さ」、どちらを重視するかは金融機関によって異なります。
そのため繰り上げ返済を行う前は、金融機関のリサーチも含めておこないましょう。
当然、金融機関のホームページには「残債の少なさを重視します！」なんてことは書かれていないので、現在所有中の不動産を買った不動産会社に相談してみると良いと思います。
低金利だと効果が薄い
繰り上げ返済の一番のメリットは、支払利息を減らせることにあります。
しかし、元から金利が低いローンだと、たとえ繰り上げ返済してもあまり効果がありません。
それどころか手数料ばかりがかかってしまい、かえってマイナスにもなってしまうでしょう。
自分が組んだローンがどのようなものかをしっかり把握したうえで判断しなければなりません。
「借り換え」がお得のケースも
ローンの支払利息を減らす方法は、繰り越し返済だけでなく借り換えがあります。
借り換えとは、「銀行の乗り換え」で、例えばA銀行から借りていたローンを、B銀行のローンに移すイメージです。
借り換えは例に上げたA銀行・B銀行双方の調整が必要になるため、非常に難易度が高いです。
そこで不動産投資サービス「INVASE」を活用すれば、かんたんにローンの借換え相談をすることができます。
INVASEの詳細については以下の記事で解説をしています。
・総合不動産投資サービスINVASEとは？ ・バウチャー（借入可能額証明書）とは？ ・管理人が実際に使ってみた感想 ・管理人によるダメ出し 管理人こん 久々に衝撃を受けました！これから不動産投資を始めたいという方にも、[…]
INVASEで借り換えの申込みをすると、詳細な借り換えシミュレーションを提示してもらうことができます。
シミュレーション後、金融機関が借り換えの審査を行い、借り換えが実現できるかの返答をもらうことができます。
試しに自分が保有している物件で借り換えシミュレーションをしてみました。
自己資金が約300万円必要ですが、借り換えを行うことによって総支払額が225万円減らせることが分かりました！
このシミュレーションを元に、繰り上げ返済の方がメリットが大きいのか、それとも借り換えをした方がメリットが大きいのか判断できるでしょう。
INVASEで借り換えシミュレーションを行うためには、まず会員登録とバウチャー発行が必要です。
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