ワンルーム投資は儲からない？
ある程度の年収や、大企業に勤め始めると、ワンルームマンション投資の営業を受ける機会が少しずつ増えていくでしょう。
営業マンに提示されたシミュレーションだけを見ると、『2,500万のローンを組むだけで月々5,000円がもらえる』みたいな夢のような話な気がしてきます。
一方で様々なネット記事や体験談では、儲からない、失敗する、投資として破綻しているなどのネガティブな内容も散見されます。
実際どうなのかは、本サイトの『超解説・不動産投資』で詳しく解説をしています。
ここでは「まずは購入を踏み止まって確認して欲しい」ことだけを抜粋して紹介していきます。
勢いよく購入を決定するのではなく、一旦冷静になって読み進めていただけると幸いです。
購入前に確認すべき3つのポイント
固定資産税・リスク費
先に現実を突きつけます。
ローンを組むだけで月々5,000円得られるなんて夢のような話、この世に存在しません。
確かに月々5,000円はもらえると思います。しかし家賃収入・ローン返済だけが不動産運用ではありません。
例えば固定資産税です。固定資産税は不動産を保有しているだけで、毎年納めなければならない税金です。
2,500万前後のワンルームマンションであれば、大体年間の固定資産税は60,000円〜100,000円くらいです。
月々の収支が＋5,000円の場合、年間で60,000円の家賃収入があります。固定資産税が60,000円を上回った場合、その時点で赤字となってしまいます。
それだけではありません。
設備の経年劣化に対する修繕は、オーナーが行わなければなりません。具体的には給湯器や、エアコンなどの修繕です。
5年に1度、100,000円程度の修繕が発生した場合、1年に換算すると20,000円程度のリスクを考慮しておく必要があります。
この数字だけ見ると、ワンルームマンション投資は全く儲からないと言えるでしょう。
不動産会社から提示されたシミュレーションには、この固定資産税やリスク費も入っているでしょうか？
節税・出口戦略
これだけ見るとワンルームマンションは全く儲からないように思えますよね。
超解説でも解説しましたが、ワンルームマンション投資は『節税』と『売却』で資産形成を目指すものです。
購入時の登記費用や建物の減価償却は、確定申告時に経費として計上することができます。
不動産投資による売上と経費を差し引き、赤字であれば自分の年収を下げることができます。
年収が下がれば住民税・所得税を下げることができ、この差分の『節税効果』がワンルームマンション投資におけるインカムゲインとなるのです。
またこちらの記事でも解説していますが、ワンルームマンションは出口戦略をきちんと立てる必要があります。
ローンが完済し終わったあと、手元に残るのは保有リスクが高い築古マンションです。
早々に売却をして利益を確定し、次の投資に向かって動いた方が賢いでしょう。
不動産会社からの提案内容に、節税と出口戦略に関する説明はあったでしょうか？
物件・不動産会社選び
ワンルームマンションを扱っている不動産会社は星の数ほどいます。星の数ほどは言い過ぎかもしれません。
とにかく、1社だけの話を聞いて、1つの物件の話だけ聞いて購入を決断しようとしていませんか？
不動産会社によって受けられるサービス内容はぜんぜん違います。
例えば確定申告のサポートに注力をしており、専任の税理士を雇っている会社もあります。
同じようにワンルームマンション投資を検討している人を紹介し、成約まで繋げられれば数十万を紹介料としてキャッシュバックしてくれる会社もあります。
また東京のワンルームマンションに強い会社もあれば、地方のワンルームマンションに強い会社もあります。
1物件しか紹介してこない会社もあれば、複数物件紹介してくれる会社もあります。
改めて、1つの会社、1つの物件だけで購入を検討していませんか？
失敗しないためには多くの会社から、多くの物件を紹介されて、多くの不動産運用に関わる話を聞いた方がよいでしょう。
まとめ
ワンルームマンション投資は、家賃収入だけでは儲かることができず、節税・出口戦略を含めて収支を計算する必要があります。
願わくばこの本質の部分を、きちんと説明をしてくれる不動産会社に巡り会うことが理想的です。
そのためには多くの自分の時間を投資して、多くの不動産会社から営業を受けましょう。
『ワンルームマンション投資は儲からない』はハッキリ言って嘘です。儲けることができます。
ただ何も考えずに手を出してしまうと必ず失敗します。
ある不動産投資の営業マンから「月々の収支がプラスなんでしょ？じゃあ買う」くらい軽いノリのお客さんがいたという話を聞いたことがあります。
おそらくそういったた人は、不動産投資で失敗しているでしょう。
ローンを組むだけで月々5,000円。そんな甘い話は、この世に存在しません。