なぜサブリース物件は売却価格が低くなるのか？

出口戦略 サブリースはなぜ不利なのか？
目次

サブリースとは

不動産投資を行う際の手法の1つにサブリース契約という方法があります。

サブリースは不動産会社が所有者からアパートなどを丸ごと借り、それを入居者に貸すという方法です。

自身で経営をしたほうが良いという意見もありますが、サブリースには大きく3つのメリットがあります。

  1. 安定した収入が見込める
  2. 管理を任せられる
  3. 原状回復費が抑えられる

１．安定した収入を見込める

サブリースの場合、一般的には不動産会社側から所有者に対して賃料を支払います。

ただ、この場合、入居者数は関係なく一定の賃料を得ることができるのです。

一般的な相場は満室時の賃料の80％～90％と言われています。

２．管理を任せられる

自身で経営する場合、部屋の管理や事務などは自分たちで行わなければならないため、手間や時間が非常にかかります。

しかしサブリースの場合、基本的には不動産会社が管理をしてくれますので、所有者側は基本的に何もする必要がありません。もちろん新しい入居者を探す必要もありません。

不動産会社から報告を受けるだけで済む、というポイントがサブリースを活用するメリットの1つだといえます。

３．原状回復費用が抑えられる

自身で経営している場合には、入退去時にはどうしても原状回復が必要となります。

場合によっては費用がかなりかかる場合もありますし、費用をかけないようにすると手間や時間がかかるのです。

しかしサブリースの場合であれば、基本的には原状回復費用を不動産会社が受け持ってくれることが多くなっています。

サブリースのデメリットとは

サブリースのさまざまなメリットを挙げてきましたが、もちろんデメリットも存在します。デメリットも大きく分けると3つになります。

  1. 収益性が下がる
  2. 入居者を選べない
  3. 免責期間がある

１．収益性が下がる

サブリースはある程度の賃料が保証されていますが、家賃の全額が手元に入るわけではないので、自身で経営している場合よりももちろん収益性は下がるのです。

２．入居者を選べない

入居者は基本的に不動産会社が管理をするため、選ぶことはできません。

仮にマナーの悪い方が入居した場合、物件の価値を下げることや評判が悪くなることもあるのです。

３．免責期間がある

サブリース契約において、不動産会社によって免責期間が定められている場合があります。

免責期間とは所有者への賃料の支払いを免除する期間のことで、1ヶ月～3ヶ月で定められていることが多いです。

その期間は賃料が入りませんので注意しましょう。

なぜサブリースは売却時に不利になるのか？

サブリースのデメリットを大きく3つ挙げさせていただきましたが、実は最大のデメリットは『売却時』に生じます。

サブリースがついたまま売却をしようとしたときに一体何が起こるのでしょうか。発生しうる４つのことについて紹介します。

  1. 売却価格の低下
  2. 融資が受けられない可能性
  3. サブリースを解約して売却できない

１．売却価格の低下

実はサブリース契約をしているときの売却価格は、サブリース契約をしてない場合に比べると下がってしまうのです。なぜなら基本的に物件の売却価格は『収益還元法』という、その物件の収益性から算出されることが殆どだからです。

サブリースの場合、先述のデメリットで紹介した通り収益性が下がってしまいますので、サブリースがついている物件は、売却価格が低く見積もられてしまい、キャピタルゲインを大きく取ることが難しくなるのです。

２．融資が受けられない可能性も

サブリース契約をしている物件は融資が断られる可能性が高まります。というのも、自身で経営している場合には入居者の情報がわかります。

しかし、サブリースの場合は不動産会社が開示しない限り入居者はわかりません。金融機関は入居者の情報も含めて審査をするため、その部分が不透明では審査が下りない可能性が高まるのです。

最悪の場合、物件価格が低下したうえに審査が出ずに大赤字になってしまう可能性もあります。また、早く売りたくてもなかなか売れないこともありますので注意が必要です。

 

これらを踏まえると、「サブリース契約を解除してから物件を売却した方が良いのか？」と思うかもしれません。

しかしサブリース契約を解除することは、実は簡単なことではないのです。その理由は大きく２つです。

  1. 不動産会社側のメリットが大きい
  2. 一方的な賃貸契約解除ができない

１．不動産会社側のメリットが大きい

サブリース契約をしている物件が人気であればあるほど満室になる可能性が高まります。

そうなると、不動産会社としては賃料がかなり入ってきますので簡単に手放したくなくなるのです。

そのため、サブリース契約を解除するのではなく、契約したまま売却しようとします。

２．一方的な賃貸契約解除ができない

借地借家法がありますので、特別な理由がない限り所有者側から一方的に契約を解除することはできません。賃貸物件に住んでいる時、「住まれると迷惑だから出ていって」と言われたことないですよね？家賃の滞納や、騒音騒ぎが酷い場合は可能性があるかもしれませんが、これがいわゆる特別な理由にあたります。

しかしサブリースの契約先である不動産会社は、実際にその部屋に住んでいるわけではないので、このようなトラブルが起こりえません。

また、契約書に「解除する場合には入居者の賃料を○ヶ月保証する」とある場合にはかなりの費用がかかってきますので、その点にも注意が必要です。

サブリースの特性を正しく理解する

さまざまなメリットやデメリット、売却時の不利な理由を説明してきました。

自分で管理が難しかったり、入居者を募集するのが難しかったりする場合はサブリースは良いかもしれません。

ただ、売却時のデメリットがかなり強いため、サブリースがついている物件の出口戦略は慎重に考えなければなりません。

『サブリースが良い』『サブリースが悪い』と断定するのではなく、きちんとその特性を理解した上で、自身の投資戦略を立てることが非常に重要なのです。