投資用マンションを売却すべき理由
ワンルームマンション投資において、出口戦略は必要不可欠です。
多くの不動産営業マンは「将来の年金の代わりに」ということを謳ってきますが、35年保有し続けるリスクは高く、正直おすすめできません。
そのため保有して、『利益』と『リスク』を加味しながら良いタイミングで売却をおこない、そこで出た利益を元手に新しい投資を行うことが理想でしょう。
ここでいう『利益』と『リスク』とは、不動産にはそれ以上値下がりしないポイントがあるため、実際保有し続ければ保有し続けるほど高くなる売却時の『利益』と、保有し続ければその分売りづらくなるという『リスク』を指しています。
そのため物件を売ることができ、且つ高値で売れるちょうど良いポイントを見極める必要があるということです。
不動産の売却の仕方
不動産を売却する際、自分で買い手を見つけても良いですが、不動産会社に頼むことが一般的です。
不動産を売却する場合、大きく仲介と買取に分かれます。仲介とは、売主と買主を不動産会社がマッチングすること。買取は、お金のある不動産会社がご自身の物件を買取り、不動産会社はそこに利益を乗せて買い主を探します。
仲介での売却
仲介で売却する場合、不動産会社とまず契約を進める必要があります。不動産会社と結ぶ契約は大きく3つあり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。
| 種別 | 契約 | 販売活動 | 状況報告 |
| 一般媒介 | 複数社と 契約OK | 積極的な 販売活動 | 定めなし |
|---|---|---|---|
| 専任媒介 | 1社のみ契約可能 | 7日以内に レインズに登録 | 2週間に 1回以上 |
| 専属専任媒介 | 1社のみ契約可能 | 5日以内に レインズに登録 | 1週間に 1回以上 |
一般媒介の場合、多くの不動産会社が買主を見つけてくれますが、売主への報告義務がないため、『今の金額のまま買い手が見つかりそうか』を正確に捉えることができません。
一方で専任媒介の場合は、買主が見つかるかは不動産会社次第ではありますが、報告義務があるため密に不動産会社と連携することができます。
また最近は不動産売却の一括見積もりサービスもあるため、そこで信頼ができる不動産会社を見つけても良いでしょう。
さてそれぞれメリット・デメリットがある一般媒介と専任媒介ですが、ワンルームマンション投資の場合は、一般媒介と専任媒介どちらが良いのでしょうか。
正直、どちらでもよいです。手っ取り早く売ってもらうためには一般媒介でレインズにも載せてくれと強く不動産会社に交渉することをオススメします。
買取で売却
買取の場合、お金のある不動産会社に物件を売ることになるので、仲介よりも早くお金を得ることができます。
しかし仲介の場合は自分で売却額を設定できるのに対し、買取の場合は不動産会社からの提示額をベースに売却額が決定します。
更にいえば不動産会社は、その物件を買主に転売して利益を出す必要があるため、割安になることが殆どです。
早く現金がほしい！という場合は買取がオススメですが、自分が設定した売却額で気長に買主を見つける場合は仲介での売却をオススメします。
片手と両手とは？
不動産取引における、不動産会社が売主・買主に請求できる取引手数料は法律で厳格に定められています。
具体的には「取引物件価格×3%＋6万円」となっており、高い物件の取引をすればするほど不動産会社は儲かるのです。※物件価格によりますが、投資用マンションだと一般的に3％になります。
他にも不動産会社が儲かる方法があり、それは不動産会社が売主と買主を見つけてきた場合です。
専任媒介の場合、売りたい物件がレインズに必ず掲載されるため、売却を頼んだ不動産会社と、買主を探してきた不動産会社が別々になる可能性があります。
この時、売却を依頼された不動産会社は、売主からしか手数料を得ることができず、同じように買主を見つけてきた不動産会社は買主からしか手数料を得ることができません。
これを不動産業界では『片手』と呼びます。
その逆で、不動産会社が売主・買主を見つけ、双方から手数料を得ることを『両手』と呼びます。
そのため不動産会社からすると、レインズに掲載される前に自社のコネクションのみで売手を探した方が利益が高くなるのです。
レインズに掲載され、誰でも売れるような状況になってしまうと、不動産会社は「売れればいいや」程度にしか思わないため手数料を値引きしてくれることも当然なく、買いたいと思う人からの問い合わせに対しても、温かい対応をしてくれるケースは少ないのです。
具体的には片手になる物件は10%〜30%の頭金が用意できることが前提であることが多く、これはいちいち通るか通らないか分からない銀行の審査を請け負いたくないための足切りのようなものです。
またワンルームマンション投資の売先は、また同じようにワンルームマンション投資家であることが殆どです。
準備金が少なくても参加できる、サラリーマンに人気なワンルームマンション投資において、わざわざ数百万の頭金を用意して購入を考えるモノ好きは少ないと言えるでしょう。
また、専任媒介契約でもレインズに登録しない悪徳業者がいますが、これは上述の通り他の不動産会社に干渉させなくするためです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合はレインズへの登録が義務であるため、そのような悪徳業者は宅建業法違反になります。
他にも両手での取引を強行するために、他不動産業者から問い合わせに対して「その物件は紹介不可なので、情報は伝えません」と断るような不動産会社もいます。
これは実は宅建業法違反ではないため、このように不動産会社が物件の情報を囲い込み、売却のスピードが遅くなる可能性もあるのです。
どうやって不動産会社を見つけるのか？
前述した通り、不動産の売却見積もりサービスはいくつもあります。
ミライアス
というサービスであれば、最大750万円の無料保証付き売却が可能で、平均33日の成約実績があるため、一定の売却金額は保証されたい、早く売りたいというニーズには最適でしょう。
見積もりをした後は投資の利益最大化に向けて、自分の足を使って様々な不動産会社に相談をしてみましょう。
不動産会社によって出してくる見積もりや、対応がぜんぜん違います。
面倒かもしれませんが、なるべく多くの会社と話して、納得のいく利益確定を目指しましょう。