譲渡所得税とは
前回、こちらの記事で売却には『仲介手数料』『譲渡所得税』『ローン返済手数料』がかかるという説明をしました。*細かくは他にも印紙税や抹消手数費用等かかります。
今回は譲渡所得税の計算方法に関して細かく説明をします。改めて譲渡所得税とは、株や不動産などを売却して得た利益のことを譲渡所得と呼び、その譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税と呼びます。正確には譲渡所得税というものはなく、譲渡所得に対してかかる所得税と住民税をひとまとめにして、譲渡所得税と呼ばれることが多いのです。
また譲渡所得は所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得にわけることができ、短期譲渡所得の方が税率が高く、長期譲渡所得の方が税率は安いです。
所有期間の定義は、売却した年の1月1日時点の所有期間が採用されます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
（①譲渡価額 － ②取得費 － ③譲渡費用 － ④特別控除）× 税率
①譲渡価格：売却金額です。
②取得費：購入金額から減価償却費を差し引いた金額です。但し、購入金額が分からなかったり、譲渡価格の5％よりも少ない場合は、譲渡価格の5%を取得費とすることができます。また購入金額に、購入時に支払ったローン手数料や手付金等の諸費用を含めることもできます。
③譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や、印紙代、抹消費用等の諸経費です。
④特別控除：マイホームであれば特別控除を適用することができますが、投資用不動産の場合は特別控除は適用されません。
これらを踏まえて、譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。
譲渡所得税のシミュレーション
以下の条件で譲渡所得税のシミュレーションをしてみます。
| 購入価格 | 2,500万円 |
| 購入時建物価格 | 1,000万円（40%） |
| 購入時経費 | 50万円 |
| 売却価格 | 2,700万円 |
| 購入時築年数 | 10年 |
| 売却時築年数 | 17年（7年所有） |
| 物件概要 | 中古区分マンション（RC） |
一番分かりづらい点は、取得費の減価償却の計算方法です。
建物の減価償却は、現在定額法のみ使用可能で、平成28年3月31日までに取得した建物であれば定率法を選択することもできます。
今回は定額法を使って減価償却をしたパターンを算出してみます。減価償却費は建物でしか計算ができないため、購入時建物価格の1,000万円を使って計算をします。建物価格の求め方は、土地には消費税がかからず、建物のみ消費税がかかるので、消費税から逆算することが多いです。購入前の場合は不動産業者に確認をしましょう。
減価償却費の求め方は『建物価格 × 償却率』で、償却率は耐用年数によって異なります。耐用年数ごとの償却率は国税庁のホームページで確認ができます。
耐用年数の求め方は中古区分（RC）の場合、『47年 － （築年数 × 0.8）』となります。なので今回の場合は、耐用年数は以下のようになります。
- 耐用年数：47年 －（10年 × 0.8）＝ 39年
そして国税庁のデータによると39年の償却率は0.026となるため、1年あたりの減価償却費は以下のようになります。
- 減価償却費：1,000万円 × 0.026 ＝ 26万円/年
次に7年間保有をして売却をするため、7年間の減価償却費を計算します。計算方法は単純で、年26万円 × 7年分です。
- 減価償却費：26万円 × 7年 ＝ 182万円
さて減価償却費を求めることができました。ここから②取得費を計算していきます。
- 取得費：2,500万円 + 50万円 － 182万円＝ 2,368万円
これで取得費を出すことができました。次に譲渡費用を簡単に計算します。不動産仲介手数料を『売却価格の3% + 消費税』で計算し、印紙税、抹消費用等の細かい経費を5万円だとすると、譲渡費用は約95万円です。
いま出そろった数字をそれぞれ整理すると以下の通りです。
- 譲渡価格：2,700万円
- 取得費：2,368万円
- 譲渡費用：95万円
最後にこれらを計算します。
- 譲渡所得税：（2,700万円 － 2,368万円 － 95万円）× 20.315% ＝ 約48万円
仲介手数料等に95万円、譲渡所得税で48万円もかかっているので、売却にかかる費用の合計143万円は、売却価格2,700万円に対して約5.2%だということが分かります。
まとめ
売却にかかる手数料は大まかに売却価格に対して4%～5％程度と言われています。まずはその数値を使って簡易に計算をしてみるのが手っ取り早いですが、より利益を最大化するためには何に税金がかかるのかをきちんと理解しておく必要があります。
特に譲渡所得税は売った瞬間に発生する費用ではなく、確定申告を通じて発生する費用（税金）です。そのためきちんと資産管理ができていなければ、最終的にその不動産投資が成功だったのか、失敗だったのかを判断することができません。
これらを踏まえ改めてご自身の出口戦略、譲渡所得税を見直してみてはいかがでしょうか。